27 Avr Vente de terrains nus : une optimisation fiscale possible ?
Les communes qui le souhaitent peuvent décider d’instituer une taxe forfaitaire communale portant sur la vente d’un terrain nu devenu constructible (suite à modification du plan local d’urbanisme par exemple). Quid de la vente d’une partie du droit de propriété (usufruit ou nue-propriété) : taxe ou pas taxe ?
Vente d’un terrain nu = taxe / Vente d’un droit immobilier = pas de taxe
La taxe forfaitaire sur la vente d’un terrain nu devenu constructible n’est exigible que si la commune (ou l’établissement public de coopération intercommunale), compétente pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme, a pris la décision de la mettre en place par délibération.
Cette taxe concerne uniquement, comme son nom l’indique, les ventes de terrains nus qui sont devenus constructibles, du fait d’un classement opéré en ce sens par les documents d’urbanisme.
Un terrain nu se définit comme :
- un terrain dépourvu de toute construction ;
- un terrain comportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage (par exemple une grange devenue inutilisable de par son état durable d’abandon), et qui est destinée à être démolie.
Pour échapper à cette taxe, de nombreux particuliers ont pris le parti :
- de réaliser une opération de démembrement du droit de propriété avant la vente du terrain, créant ainsi 2 droits immobiliers : un usufruit (droit de jouir du terrain) et une nue-propriété (droit de disposer effectivement du terrain) ;
- puis de vendre conjointement, à la même personne, l’usufruit et la nue-propriété.
Ainsi, l’acheteur récupère l’entière propriété du terrain, et le vendeur échappe au paiement de la taxe puisqu’il n’a pas vendu un terrain, mais des droits immobiliers.
La question s’est posée de savoir s’il était possible de contraindre les particuliers utilisant ce type de mécanisme à payer quand même la taxe forfaitaire communale.
La réponse est non : la Loi prévoit expressément que la taxe en question ne porte que sur les ventes de terrains nus.
Attention tout de même : si la Loi n’interdit pas en soi ce type de montage optimisant d’un point de vue fiscal, il y a fort à parier que l’administration, saisie d’un tel dossier, envisage de réprimer ce comportement sur le terrain de l’abus de droit fiscal, en considérant que le démembrement n’a été réalisé que dans un but exclusivement fiscal, et applique tout de même la taxe communale.
Source : Réponse ministérielle Lagleize du 3 avril 2018, Assemblée nationale, n°3693
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