Loi Elan : focus sur les mesures prises pour favoriser la libération du foncier

Loi Elan : focus sur le droit de préemption du Préfet de commune carencée

Les communes ont l’obligation de respecter des quotas de logements sociaux sur leur territoire. Lorsqu’elles ne les respectent pas, le Préfet peut prendre un arrêté de carence : cet arrêté lui permet d’exercer un droit de préemption sur les immeubles et les logements sociaux de la commune afin de réaliser des opérations d’aménagement ou de construction permettant de remplir les objectifs de logements sociaux.

Ce droit de préemption ne peut être exercé que dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS), d’une carte communale ou d’un plan local d’urbanisme (PLU).

Cependant, à la suite de la caducité des POS résultant des dispositions de la Loi « Alur », de nombreuses communes ne sont justement plus couvertes par un POS. Et elles n’ont pas encore eu nécessairement le temps d’élaborer un PLU : par conséquent, le Préfet ne peut plus mettre en œuvre son droit de préemption dans ces communes, faute d’un document d’urbanisme l’y autorisant.

Cette restriction a un effet bloquant sur la capacité à remplir les objectifs de logements sociaux dans les communes carencées, où la construction de logements sociaux est pourtant la plus pressante. Par exemple, en région Provence-Alpes-Côte d’Azur, il existe 27 communes carencées où le Préfet ne peut plus mettre en œuvre son droit de préemption.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que, pour les communes anciennement couvertes par un POS devenu caduc, le droit de préemption du Préfet soit encore valable.

Loi Elan : focus sur le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain permet à une commune ou à une intercommunalité d’acquérir des biens pour réaliser des opérations d’aménagements qui ont pour objet :

• de mettre en œuvre un projet urbain et une politique locale de l'habitat ;
• d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques ;
• de favoriser le développement des loisirs et du tourisme ;
• de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur ;
• de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux ;
• de permettre le renouvellement urbain ;
• de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

La Loi Elan étend le champ d’application de ce droit de préemption pour permettre à la commune ou à l’intercommunalité :

• de relocaliser les activités industrielles, commerciales, artisanales ou de services ;
• de reloger des occupants définitivement évincés d’un bien d’habitation ou d’un bien mixte (c’est-à-dire à usage d’habitation et à usage commercial) en raison de la réalisation de travaux nécessaires à la réalisation d’opérations d’aménagement.

Loi Elan : focus sur les ventes avec décote

La Loi prévoit que les biens privés de l’Etat peuvent être vendus à un prix plus bas que leur valeur réelle (« vente avec décote ») lorsqu’ils sont destinés à « la réalisation de programmes comportant essentiellement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social ».

Pour assouplir les critères de la vente avec décote, la Loi Elan supprime la condition d’achèvement de l’opération d’aménagement dans les 5 ans de la vente (jusqu’à présent, seuls les projets d’un périmètre dépassant 5 hectares pouvaient ne pas respecter ce délai).

La Loi Elan précise seulement que la réalisation de la 1ère tranche du projet doit être effectuée dans un délai maximal de 5 ans, sous peine de ne pas pouvoir bénéficier de la décote. De plus, la Loi Elan intègre au dispositif de décote les logements faisant l’objet d’un contrat de bail réel solidaire (BRS). L’éventuelle décote sera limitée à 50 % de la valeur du terrain vendu.

Pour rappel, une vente avec décote à des fins de construction de logements sociaux ouvre un droit de priorité d’achat à la commune ou à l’intercommunalité sur laquelle se trouve le terrain vendu. Ce droit de priorité peut être délégué aux organismes d’habitat à loyer modéré (HLM), aux organismes agréés de maîtrise d’ouvrage, aux sociétés d’économie mixte agréées, ou aux établissements publics fonciers d’État ou locaux.

La Loi Elan prévoit que les organismes précités pourront également déléguer ce droit de priorité. Les modalités de cette délégation seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Loi Elan : focus sur l’association foncière urbaine (AFU)

Une association foncière urbaine est une association syndicale de propriétaires qui a pour but de permettre à ces derniers d’engager des opérations d’aménagement ou de valorisation de terrains.

Ainsi, par exemple, l’AFU peut donner lieu à un groupement de parcelles en vue, soit d'en conférer l'usage à un tiers, notamment par bail à construction, soit d'en faire apport ou de les vendre à un établissement public ou à une société de construction.

Jusqu’à présent, les AFU ne pouvaient être créées que sur accord du conseil municipal compétent pour l’élaboration du plan local d’urbanisme (PLU).

Or, de plus en plus de PLU sont élaborés au niveau intercommunal. Tenant compte de cette évolution, la Loi Elan prévoit que les AFU puissent également être créées sur accord de l’organe délibérant de l’intercommunalité compétente pour élaborer le PLU.

Loi Elan : focus sur les dérogations d’urbanisme pour la transformation de bâtiments existants en logements en zone tendue

La vacance de bureaux est un phénomène d’ampleur, particulièrement en Ile-de-France où le stock de bureaux non utilisés était évalué à près de 3,5 millions m² en 2017.

La possibilité de déroger aux règles d’urbanisme pour la transformation de bâtiments existants en logements est possible :

• dans les communes ciblées par la taxe annuelle sur les logements vacants (il s’agit des communes des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déficit d’offre de logement) ;
• dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.

Ces communes peuvent notamment autoriser les propriétaires à déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création de parkings, dans la limite du gabarit existant.

La Loi Elan crée une nouvelle possibilité de dérogation aux règles d’urbanisme : les opérations de transformation d’immeubles existants en logements pourront, non seulement déroger aux obligations en matière de densité et de parkings, mais aussi, si la commune n’est pas visée par un arrêté de carence, aux obligations de mixité sociale. Notez que cette nouvelle dérogation ne remet pas en cause les obligations de mixité sociale de la commune.

Les dérogations visent les opérations respectant le gabarit de l’immeuble existant, mais aussi les opérations augmentant le gabarit du bâtiment, dans une limite de 30 % d’augmentation. La Loi Elan offre donc un bonus de constructibilité aux opérations de transformation.

Enfin, la Loi Elan donne la possibilité aux bailleurs commerciaux souhaitant transformer des bureaux en logements de donner congé à leurs locataires à l’échéance triennale.

Loi Elan : focus sur l’occupation temporaire de locaux vacants

Depuis 2009 et la Loi « Molle », il existe un dispositif permettant de confier par contrat, à des organismes agréés, l’occupation temporaire de locaux vacants, afin d’assurer leur protection et leur préservation.

Ces locaux vacants peuvent être occupés par des résidents temporaires, à des fins de logement, d’hébergement, d’insertion et d’accompagnement social.

Ce dispositif, qui avait déjà été prolongé par la Loi « Alur », devait prendre fin le 31 décembre 2018. La Loi Elan prolonge à nouveau ce dispositif qui prendra désormais fin le 31 décembre 2023.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera plus en détails les modalités d’application de ce dispositif.

Loi Elan : focus sur la réquisition de logements vacants

La Loi Elan étend le dispositif de réquisition de logements vacants pour héberger en urgence une personne sans abri pour une durée limitée à 2 ans (4 ans, si l’ampleur des travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité du logement réquisitionné le justifie).

La Loi Elan précise aussi que lorsque les locaux vacants réquisitionnés sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, la réquisition n’est possible qu’après l’accord du Maire de la commune où les locaux sont implantés (dans les autres situations, le Maire donne seulement un avis).

Les modalités selon lesquelles le Maire donne son accord seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Loi Elan : focus sur la réquisition de logements en déshérence

Dans les centres-villes en perte de dynamisme économique ou vieillissants, de nombreux biens immobiliers sont tombés en déshérence, suite à des décès, des successions inachevées ou des propriétaires non identifiables. Ces immeubles restent souvent vacants, ce qui restreint l’offre de logement et conduit parfois le logement à l’insalubrité.

Pour remédier à cela, il existe une procédure de réquisition qui ne vise toutefois que les locaux d’habitation vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés. La possibilité de réquisitionner les logements en déshérence est donc juridiquement incertaine.

La Loi Elan permet expressément la réquisition de logements tombés en déshérence ou dont les propriétaires ne sont plus identifiables, afin de les utiliser pour du logement ou de l'hébergement.

Pour mémoire, les personnes qui peuvent bénéficier des réquisitions de logements sont :

• les personnes dépourvues de logement ou logées dans des conditions manifestement insuffisantes ;
• les personnes à l'encontre desquelles une décision judiciaire ordonnant leur expulsion est intervenue.

Loi Elan : focus sur la catégorie d’immeuble de moyenne hauteur (IMH)

Les immeubles d’habitation d’au moins 50 mètres sont considérés comme des immeubles de grande hauteur (IGH) et doivent respecter des normes de sécurité plus rigoureuses. Les autres immeubles, qui ne sont pas affectés au logement, sont considérés comme des IGH lorsqu’ils mesurent au moins 28 mètres.

Par conséquent, les immeubles d’habitation d’au moins 28 mètres, mais inférieurs à 50 mètres, ne sont pas tenus de respecter des normes de sécurité équivalentes aux autres immeubles (qui ne sont pas destinés au logement) qui mesurent au moins 28 mètres.

La Loi Elan remédie à cette différence de réglementation en créant la catégorie d’immeuble de moyenne hauteur (IMH). En créant cette catégorie réglementaire intermédiaire, le Gouvernement souhaite faciliter et rendre moins coûteux les travaux de changement de destination et de réhabilitation des immeubles d’au moins 28 mètres.

Notez qu’un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera le dispositif des IMH.

Loi Elan : focus sur les immeubles de grande hauteur (IGH)

Pour calculer la hauteur d’un bâtiment et déterminer s’il relève de la catégorie des IGH ou non, la réglementation prévoit que la hauteur des bâtiments est mesurée jusqu’au sol des logements du dernier étage.

Cependant, une décision des juges, datant de 2017, a annulé ce critère et expliqué que la hauteur des bâtiments devait être mesurée jusqu’au plafond des logements du dernier étage.

Suite à cette décision, il s’ensuit une insécurité juridique pour toutes les autorisations de construire d’un IGH délivrées sur la base de ce critère annulé.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que les autorisations d’urbanisme litigieuses sont tout de même valides, même si le calcul de la hauteur des bâtiments s’est fait selon des modalités erronées (en tenant compte du sol et non du plafond des logements du dernier étage). Cette sécurisation juridique vaut également pour les autorisations de construire délivrées jusqu’au 25 février 2019.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 8 et 25 à 33)

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