02 Jan Indemnité d’éviction : pour quoi ?
Lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial conclu avec son locataire, le bailleur doit, par principe, lui verser une indemnité d’éviction. Cette indemnité doit réparer le préjudice subi par le locataire : mais que comprend ce préjudice ? 2 illustrations viennent ici répondre à cette question…
Indemnité d’éviction : répare-t-elle le trouble commercial ?
Un bailleur donne congé à un locataire commercial et lui propose une indemnité d’éviction, comme la Loi le prévoit. Une négociation s’ouvre alors sur le montant de cette indemnité.
Mais au cours de cette négociation, le locataire vend son fonds de commerce. L’acquéreur prend acte du congé et reprend la négociation du montant de l’indemnité d’éviction à son compte.
C’est alors que le bailleur baisse significativement le montant de son offre. Il explique à l’acquéreur que le montant de l’indemnité comprend, entre autre, la réparation du « trouble commercial » résultant de l’éviction. Or, l’acquéreur ne peut pas, selon lui, prétendre à l’indemnisation de ce trouble, ayant acheté le fonds de commerce en sachant qu’il avait refusé le renouvellement du bail au précédent locataire…
… à tort, estime l’acquéreur : pour lui, il a tout à fait droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l’éviction. Ce que confirme ici le juge.
Indemnité d’éviction : répare-t-elle la perte du droit au maintien dans les lieux ?
Un locataire se voit refuser le droit au renouvellement de son bail. Il réclame alors le paiement d’une indemnité d’éviction à son bailleur. En sus de cette indemnité d’éviction, le locataire réclame une indemnisation pour le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les locaux loués.
Ce que refuse le bailleur : il considère que l’indemnité relative à la perte du droit au maintien dans les locaux loués est déjà comprise dans l’indemnité d’éviction.
A tort selon le locataire… et le juge : le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les locaux loués est distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction. Le locataire a donc droit, en plus de l’indemnité d’éviction, à une indemnité relative à la perte du droit au maintien dans les locaux loués.
Sources :
- Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 15-12452
- Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-17686
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