03 Avr Copropriétaire vs syndicat des copropriétaires
Les vitres d’un local professionnel d’un immeuble en copropriété volent en éclats. Le propriétaire et le syndicat des copropriétaires refusent tous les 2 de payer les frais de réparation, estimant que c’est à l’autre de le faire. Pour déterminer qui a raison, il faut lire le règlement de copropriété. Mais son contenu est imprécis…
Règlement de copropriété : quand son contenu est imprécis…
Dans un immeuble en copropriété, les vitres d’un local professionnel situé sur la rue volent en éclats. Une expertise révèle que l’origine du sinistre est la corrosion de la structure en acier.
Le propriétaire du local professionnel demande au syndicat des copropriétaires de payer les frais de réparation, estimant que la structure en acier des vitres constitue une partie commune de la copropriété.
Ce que conteste le syndicat des copropriétaires pour qui la structure en acier des vitres constitue une partie privative. Dès lors, selon lui, c’est au copropriétaire de payer les frais de réparation.
Pour déterminer si la structure en acier constitue une partie privative ou commune, le juge va prendre connaissance du règlement de copropriété.
Ce règlement de copropriété prévoit que constitue :
- des parties communes « les façades du bâtiment avec ses ornementations et décorations, les éléments porteurs verticaux et horizontaux situés en superstructure » ;
- des parties privatives « les fenêtres avec leurs chambranles et leurs châssis ».
Pour le juge, le contenu règlement de copropriété est imprécis. C’est en toute souveraineté qu’il va estimer que la structure en acier, fixée sur le gros œuvre en béton et faisant corps avec lui, constitue une partie commune. Le juge condamne donc le syndicat des copropriétaires à prendre en charge les frais de réparation.
Il est important de ne pas négliger la rédaction du règlement de copropriété : il ne faut pas hésiter à être précis pour éviter toute ambiguïté et limiter l’apparition de litiges.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 mars 2018, n° 16-26177
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