Bail commercial et indemnité d’éviction : histoires vécues…

Quand un bailleur réussit à ne pas verser d’indemnité d’éviction…

Devant quitter le local commercial qu’il louait, un pâtissier réclame le paiement d’une indemnité d’éviction, comme le lui permet la Loi. Mais un litige survient alors quant au montant de cette indemnité. Au terme du bail commercial, aucun accord n’étant trouvé avec le bailleur sur le montant de l’indemnité d’éviction, le pâtisser décide de rester dans les locaux loués.

Le bailleur réclame alors la résiliation du bail aux torts du pâtisser, ce qui lui permet de ne pas verser d’indemnité d’éviction. A tort, estime le pâtisser, puisque le bail commercial ayant pris fin, il est impossible de le résilier.

Mais le juge donne raison au bailleur : le pâtisser, en se maintenant dans le local loué alors que le bail était terminé, dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, a commis une faute. Or, cette faute peut être sanctionnée par la résiliation du bail et la perte du droit au paiement de l’indemnité d’éviction. Ce qui est le cas ici.

Quand un bailleur réussit (encore) à ne pas verser d’indemnité d’éviction…

Un bailleur délivre un congé à son locataire, un restaurateur, avec une offre d’indemnité d’éviction. Mais le restaurateur n’est pas satisfait du montant de l’indemnité d’éviction proposé. Un litige naît alors entre le bailleur et le restaurateur qui se maintient dans les lieux, alors même que le bail a pris fin.

Au cours de ce litige, le bailleur prend alors connaissance d’une (petite) subtilité juridique qu’il va mettre à son profit. Il constate que le restaurateur a sous-loué les murs de son local en y apposant des panonceaux pour permettre à des tiers d’y faire de la publicité. Or, la sous-location est expressément interdite aux termes du bail commercial. Il met donc le restaurateur en demeure de mettre fin à cette sous-location dans le mois, sous peine de résiliation du bail à ses torts. Le mois écoulé, le restaurateur n’ayant pas mis fin à cette sous-location, le bailleur l’informe que le bail commercial est rompu à ses torts exclusifs. En conséquence, aucune indemnité d’éviction ne lui est versée.

Rupture du contrat que conteste le restaurateur : premièrement, il relève que le bail commercial a déjà pris fin. Dès lors, il n’est pas possible de lui reprocher un manquement contractuel. Deuxièmement, il considère que la sous-location ne peut pas lui être reprochée puisque, témoignages à l’appui, il explique que les panneaux apposés sur les murs sont en place depuis plus de 30 ans, soit avant qu’il prenne possession des lieux. En outre, selon le restaurateur, la sanction réclamée par le bailleur est totalement disproportionnée, puisque la sous-location lui a seulement rapporté 400 €/ an.

Mais le juge va donner raison au bailleur car :

• même si la sous-location existait avant qu’il prenne possession des lieux, le restaurateur a commis une faute en n’y mettant pas un terme lorsque le bailleur l’a mis en demeure de le faire ;
• un bailleur commercial peut reprocher un manquement contractuel à son locataire lorsque celui-ci se maintient dans les lieux au terme du délai prévu par le bail dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction ;
• même si le manquement reproché n’est pas d’une importante gravité, le simple fait qu’il y ait eu un manquement peut être sanctionné par la résiliation du bail.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21977
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 15-25018

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