13 Déc Loi Elan : focus sur les mesures relatives au secteur HLM
La Loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « Loi Elan », contient un certain nombre de dispositions relatives au secteur HLM : procédure de vente, location, construction d’immeubles HLM, etc. Voici les mesures à connaître...
Loi Elan : focus sur la vente de logements HML
La vente de logements HLM avant la Loi Elan
Les organismes HLM peuvent vendre les logements construits ou acquis depuis plus de 10 ans. Le bénéficiaire de la vente peut être le locataire, son conjoint, ou s’ils ont des ressources inférieures à celles fixées par la Loi, ses ascendants ou descendants.
Les logements vendus doivent répondre à des normes d'habitabilité minimale et à des normes de performance énergétique minimale. Ils sont vendus à un prix fixé par les parties après proposition du service des Domaines.
La décision de vendre un logement est transmise au Préfet qui consulte notamment la commune d'implantation du logement. La commune a alors 2 mois pour donner son avis (à défaut, son avis est réputé favorable). Si le Préfet ne donne pas son accord à la vente du logement alors que la commune a donné un avis favorable, le Ministre chargé du logement doit trancher le différend. S’il ne le fait pas, il est réputé avoir donné son accord à la vente.
Le vendeur doit indiquer par écrit à l'acquéreur, préalablement à la vente, le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des 2 dernières années. Il lui transmet également la liste des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes. Le cas échéant, il fournit aussi une liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre, accompagnée d'une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l'acquéreur.
Enfin, l’acquéreur qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans de l’acquisition, doit :
- le proposer en priorité à l’organisme HLM vendeur ;
- en cas d’acquisition à un prix inférieur au prix proposé par le service des Domaines, verser à l’organisme HLM la différence entre le prix de revente et le prix de l’acquisition, cette somme ne pouvant excéder l’écart entre l’évaluation par les Domaines et le prix d’acquisition initiale.
Les modifications apportées par la Loi Elan à la procédure de vente
La Loi Elan précise que l’organisme HLM peut proposer la possibilité d’acquérir un logement au moyen d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR). Dans cette situation, les normes d’habitabilité et de performance énergétique minimales, dont le respect est requis, doivent bien sûr être respectées après la réalisation des travaux.
Autre modification : la Loi Elan précise que la convention d’utilité sociale (CUS), signée par les organismes HML avec l’Etat, vaut désormais autorisation de vendre pour les logements qui sont mentionnés dans le plan de mise en vente inséré dans la convention.
Si le logement devant être vendu n’est pas mentionné dans le plan de mise en vente de la CUS, c’est la précédente procédure de vente qui s’applique, à une exception près : il n’y a plus de saisine du Ministre du logement pour arbitrer un éventuel différend. Le Préfet peut s’opposer à la vente et doit motiver ce refus, dans un délai de 4 mois. A défaut, la vente est autorisée.
En cas de non-respect de la procédure d’autorisation, l’organisme HLM vendeur est passible d’une sanction pécuniaire dans la limite de 40 % (contre 15 % auparavant) du montant de la vente, hors frais d’acte.
Les modifications apportées par la Loi Elan relatives aux bénéficiaires de la vente
Désormais, il faut que le locataire qui bénéficie de la vente ait occupé le logement depuis au moins 2 ans. Il peut acquérir le logement de manière conjointe avec son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin.
En outre, un organisme HLM peut également vendre un logement à un autre organisme HLM, à une société d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux, à un organisme de foncier solidaire, ou à un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage.
Pour ces ventes, les conditions d’ancienneté, d’habitabilité et de performance énergétique n’ont pas à être remplies. De plus, la vente n’a pas à être autorisée : elle fait l’objet d’une simple déclaration au Préfet et au Maire de la commune d’implantation du logement.
Toutefois, lorsqu’une vente conduit à diminuer de plus de 30 % le parc de logements locatifs détenu sur les 3 dernières années par l’organisme HLM vendeur, elle doit faire l’objet d’une demande d’autorisation auprès du Préfet. Si cette procédure n’est pas respectée, l’acte de vente est entaché de nullité. L’action en nullité peut être intentée dans un délai de 5 ans à compter de la publication de l’acte de vente au fichier immobilier.
Les modifications apportées par la Loi Elan relatives aux « logements PLS »
Le dispositif « logement PLS » permet la location de logements, détenus par les organismes HLM, à des personnes qui ont des revenus limités de se loger. Il est financé par un prêt locatif social (PLS).
La Loi Elan prévoit que ces logements peuvent aussi être vendus, s’ils ont été construits ou acquis par un organisme HLM depuis plus de 15 ans, à des sociétés privées. Dans ce cas, le locataire doit être maintenu en place.
Les modifications apportées par la Loi Elan à la fixation du prix de vente
Le prix de vente est fixé librement par l’organisme HLM vendeur qui doit se baser sur le prix de vente d’un logement comparable. Il n’y a plus d’évaluation par le service des Domaines.
Les modifications apportées par la Loi Elan aux ordres de priorité de vente
La Loi Elan instaure un ordre décroissant de priorité de vente des logements vacants qui est le suivant :
- 1. Vente à une personne physique remplissant les conditions auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d’accession à la propriété (il s’agit principalement des locataires de logements sociaux et des gardiens d’immeuble employés par les organismes HLM vendeurs) ;
- 2. Vente à une collectivité territoriale (il n’est pas exigé que le logement soit ensuite mis à disposition des personnes défavorisées) ;
- 3. Vente à toute autre personne physique.
L’organisme HLM vend, en cas de pluralité d’acheteurs appartenant au même ordre de priorité, à celui qui formule en 1er l’offre qui correspond ou qui est supérieure au prix réclamé ou, si l’offre est inférieure, à l’acheteur qui formule en 1er l’offre qui en est la plus proche.
Les logements PLS peuvent être vendus, s’ils ont été construits ou acquis par un organisme HLM depuis plus de 15 ans, aux bénéficiaires précités dans le même ordre, auxquels il faut ajouter, en dernier ordre de priorité, toute société privée.
Les modifications apportées par la Loi Elan aux contrats de vente
La Loi Elan prévoit que les organismes HLM vendeurs sont tenus d’inclure dans les contrats de vente une clause de rachat systématique, valable pour une durée de 10 ans, applicable en cas :
- de perte d’emploi,
- de rupture du cadre familial,
- de raisons de santé.
Cette clause de rachat systématique profite à l’acquéreur qui remplit les conditions de ressources relatives à l’accession sociale à la propriété.
Les modalités d’application de cette obligation de rachat seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.
Les modifications apportées par la Loi Elan au droit de préemption du Maire
La Loi Elan supprime le droit de préemption du Maire en cas de vente de logements sociaux.
Loi Elan : focus sur la vente de logements-foyers
Jusqu’à présent, un organisme HLM ne pouvait vendre ses logements-foyers qu’aux personnes suivantes :
- les organismes HLM ;
- les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ;
- les collectivités territoriales ;
- les centres communaux ou intercommunaux d'action sociale ;
- les organismes sans but lucratif bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage ou à d'autres organismes sans but lucratif.
La Loi Elan prévoit que les logements-foyers peuvent désormais être vendus à des investisseurs privés en vue de la réalisation de logements étudiants. Selon le Gouvernement, cette mesure doit permettre de recycler intelligemment des bâtiments qui ne peuvent plus être utilisés comme logements-foyers.
Loi Elan : focus sur le logement conventionné
Un propriétaire peut conclure un contrat avec l’Etat afin de bénéficier d’avantages financiers qui prennent la forme d’une aide financière ou d’une déduction fiscale, selon les situations. Le logement est alors dit « conventionné ».
Aux termes du contrat conclu, selon les situations, le propriétaire peut, par exemple, s’engager à louer son logement à une personne ayant de faibles ressources ou à réaliser des travaux d’amélioration.
Soumettre un logement au régime de la Loi de 1948
Le locataire d’un logement conventionné peut prétendre, dans certaines situations, au bénéfice des règles protectrices datant d’une Loi de 1948.
Pour mémoire, les logements soumis au régime de la Loi de 1948 sont des logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes à ces communes. Cette réglementation impose que les loyers soient d’un montant peu élevé et fait bénéficier au locataire et à ses proches d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail.
Jusqu’à présent, pour soumettre un logement à la Loi de 1948, il fallait que la convention conclue avec l’Etat ait été publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. Cette obligation a été supprimée par la Loi Elan.
Augmentation du loyer logement soumis au régime de la Loi de 1948 appartenant à un HLM
Une copie de la convention conclue avec l’Etat doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles appartenant à des HLM.
A compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration (lorsque la convention le prévoit), le bailleur peut, dans la limite du plafond prévu par la convention, fixer un nouveau loyer. Ce nouveau loyer est applicable dès sa notification aux locataires. Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux locataires.
La Loi Elan prévoit que la hausse de loyer et les modalités de sa révision ne s’appliquent pas aux locataires d’un logement soumis à la Loi de 1948 qui ont refusé de conclure un nouveau bail.
Pour mémoire, lorsqu’un locataire refuse de conclure un nouveau bail, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement (APL) et le bailleur peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail.
Notez que la Loi Elan précise qu’il n’est pas possible de réclamer à ces mêmes locataires le supplément de loyer de solidarité, en sus du loyer principal et des charges.
Loi Elan : focus sur le dispositif « Louer pour l’emploi » (LPE)
La Loi Elan contient une mesure qui vise à financer le dispositif « Louer pour l’emploi » (LPE). C’est une aide financière offerte par « Action Logement Services » au profit des bailleurs, pour mobiliser un parc locatif privé, afin de répondre prioritairement aux besoins des jeunes et des salariés en mobilité professionnelle.
En contrepartie de certaines aides (souscription de la garantie locative VISALE, couverture des dégradations locatives et, selon le lieu du logement loué, garantie de continuité de loyers en cas d’entrée tardive d’un nouveau locataire), le bailleur s’engage, pendant toute la durée du contrat LPE :
- à louer à un locataire un logement « labellisé LPE » bénéficiant d’une certification délivrée par Action Logement Services ;
- à plafonner le montant du loyer ;
- à informer Action Logement Services du départ du locataire dès la réception du congé ou de la reprise des lieux.
Loi Elan : focus sur les sociétés d’économie mixte agréées (SEM agréées)
Afin de faciliter le mouvement de restructuration du secteur HLM actuellement en cours, la Loi Elan prévoit que les sociétés d’économie mixte agréées (SEM agréées) sont désormais soumises aux mêmes règles que les organismes HLM en matière de recueil d’avis de l’Etat quant à leurs acquisitions et ventes immobilières.
Loi Elan : focus sur les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (SACICAP)
Les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP) ont pour objet :
- à titre principal, de réaliser des opérations d'accession à la propriété au bénéfice de personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds de ressources ;
- à titre subsidiaire, de réaliser, notamment dans un objectif de mixité sociale, toutes opérations d'aménagement destinées en tout ou partie à des opérations d'habitat, ainsi que toutes opérations de construction, de rénovation et de prestations de services liées à l'habitat.
Elles ne peuvent pas détenir un patrimoine locatif, sauf lorsque celui-ci est nécessaire à l'accomplissement de leurs activités principales.
La Loi Elan supprime le caractère subsidiaire de la mission précitée, la distinction entre les compétences principales et subsidiaires des SACICAP n’ayant plus lieu d’être.
En outre, les SACICAP peuvent désormais détenir, directement ou indirectement, des participations dans des sociétés ayant pour objet :
- soit la réalisation d’opérations d'habitat et de prestations de services liées à l'habitat ;
- soit la fourniture de produits et services bancaires concourant aux opérations liées à l'habitat.
Ces participations, éventuellement détenues par plusieurs SACICAP, doivent être supérieures au tiers du capital de la société intéressée, sauf lorsqu’il s’agit de SA HLM, de SEM agréées, ou de SA coopératives.
Enfin, la Loi Elan permet aux SACICAP :
- de détenir une participation dans des sociétés ayant pour objet la réalisation d’opérations, de construction, de rénovation, de location ;
- de déroger, pour les participations dans les sociétés de tiers-financement, à la règle leur imposant de détenir plus du tiers du capital d’une société.
Loi Elan : focus sur l’Association Foncière Logement
Jusqu’à présent, l’Association Foncière Logement (AFL) ne pouvait vendre un logement lui appartenant qu’à son seul locataire.
La Loi Elan prévoit que la liste des bénéficiaires de la vente d’un logement de l’AFL est désormais la même que celle des organismes HLM. Pour mémoire, suite à la Loi Elan, il faut désormais que le locataire d’un logement HLM ait occupé le logement depuis au moins 2 ans pour pouvoir l’acheter. Il peut acquérir le logement de manière conjointe avec son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin.
Loi Elan : focus sur l’instruction d’un logement social
A l’occasion de la demande d’attribution d’un logement social, l’organisme HLM va tenir compte des personnes vivant au foyer du demandeur. Pour la Loi, sont considérées comme des personnes vivant au foyer :
- le ou les titulaires du bail ;
- les personnes figurant sur les avis d'imposition du ou des titulaires du bail ;
- le concubin notoire du titulaire du bail ;
- le partenaire lié par un pacte civil de solidarité au titulaire du bail ;
- et les personnes réputées à charge.
La Loi Elan rajoute à cette liste les enfants faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement.
Loi Elan : focus sur le système de cotation des demandes d’attribution d’un logement social
Dans certains territoires, l’attribution de logements sociaux est faite par l’intercommunalité. Celle-ci a alors la faculté d’élaborer un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'information des demandeurs.
L’élaboration de ce plan est obligatoire pour la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris et la métropole de Lyon. Ce plan doit prévoir le principe et les modalités d’un système de cotation de la demande ou d’un système de location voulue. Jusqu’à présent, seules 2 intercommunalités ont mis en place un système de cotation (Rennes et Paris).
La Loi Elan généralise le système de cotation dans les territoires ayant mis en place une gouvernance intercommunale.
Cette généralisation entrera en vigueur à une date fixée par un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article. Une date butoir d’entrée en vigueur a tout de même été fixée : il s’agit du 31 décembre 2021.
Loi Elan : focus sur le transfert de bail dans le parc social
Dans le parc social, le bénéficiaire du transfert d’un bail doit remplir les conditions d'attribution d’un logement social, qui prévoit notamment une condition de régularité et de permanence du séjour sur le territoire français et une condition de ressources. Le logement doit également être adapté à la taille du ménage.
Toutefois, toutes ces conditions ne sont pas requises lorsque le bénéficiaire du transfert est le conjoint, le partenaire de Pacs, le concubin notoire, un ascendant, ou si le bénéficiaire présente un handicap ou est âgé de plus de 65 ans.
Dans un objectif d’égalité de traitement entre les attributaires d’un logement social et les bénéficiaires d’un transfert de bail, la Loi Elan prévoit que les bénéficiaires précités ne sont plus exonérés de la condition de régularité et de permanence du séjour sur le territoire français.
Loi Elan : focus sur le supplément de loyer de solidarité
Chaque année, le bailleur social doit demander au locataire de lui communiquer son avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer afin de lui permettre de vérifier si les ressources du locataire dépassent le plafond de ressources et si le locataire doit verser un supplément de loyer de solidarité (SLS).
Toutefois, certains organismes HLM demandent, en pratique, à des locataires de verser un SLS sans vérifier s’il y a ou non des personnes en situation de handicap dans le foyer. Or, si cette vérification était faite, certains foyers ne seraient pas redevables du SLS.
Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que le bailleur social a l’obligation de demander au locataire la communication de sa carte « mobilité inclusion », portant la mention « invalidité », le cas échéant.
Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 82, 88, 92 93, 97 à 99, 103, 110, 111, 120 et 133)
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