Loi Elan : focus sur la simplification des normes de construction

Loi Elan : focus sur l’accessibilité des logements aux personnes en situation de handicap

Les immeubles neufs n’ont plus à être 100 % accessibles aux personnes en situation de handicap : il est désormais prévu que seuls 20 % des logements intégrés dans un ensemble immobilier répondent aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap.

Les autres logements doivent être « évolutifs », c’est-à-dire qu’ils doivent pouvoir être transformés facilement en logements accessibles aux personnes handicapées. Plus précisément, sont « évolutifs » les logements qui répondent aux caractéristiques suivantes :

• une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour et le cabinet d’aisance, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir ;
• la mise en accessibilité des pièces composant l’unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples.

Autre mesure à connaître : lorsqu’un locataire souhaite réaliser des travaux pour adapter son logement à sa situation de handicap, il doit en demander l’autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur. Ce dernier a désormais 2 mois pour lui répondre (contre 4 mois auparavant).

Loi Elan : focus sur le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI)

En matière de contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la Loi Elan étend les pouvoirs des agents de la DGCCRF : vérification du non-versement de sommes versées à la signature du contrat, vérification de la conformité du contrat signé à la Loi et vérification des informations relatives au droit de rétractation.

En outre, la Loi Elan rehausse le montant de l’amende encourue en cas d’infraction à l’obligation de conclure un CCMI en la faisant passer de 37 500 € à 300 000 €.

Enfin, la Loi Elan habilite le Gouvernement à prendre une Ordonnance, dans un délai de 6 mois à compter du 24 novembre 2018, pour modifier la réglementation applicable en matière de contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) préfabriquée avec fourniture de plan.

A ce stade, le Gouvernement souhaite notamment préciser la définition d’une maison individuelle préfabriquée et revoir le contenu du contrat qui lie le maître d’ouvrage et le constructeur-préfabricant.

Loi Elan : focus sur la préfabrication

La préfabrication représente aujourd’hui 3 à 4 % des parts de marché du secteur de la construction. 3 filières se partagent ce marché, dans des parts équivalentes : le bois, le béton, et le métal.

Jusqu’à présent, il n’existait aucune définition légale de la préfabrication. Pourtant, la construction en préfabrication se développe en raison de certains avantages qu’elle apporte comme, par exemple, des coûts moins élevés.

Pour remédier à cela, la Loi crée une définition de la préfabrication : elle consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d’éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier.

Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers.

Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier.

Loi Elan : focus sur l’étude géotechnique

Les sinistres liés à la sécheresse continuent à croître avec l’évolution du climat. Ils représentent environ 38 % des coûts du dispositif d’indemnisation des catastrophes naturelles et sont le premier poste d’indemnisation au titre de l’assurance dommage-ouvrage, pour les sinistres touchant les maisons individuelles.

Ils peuvent notamment être causés par le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux, qui affecte l’intégrité des bâtiments, suite à des épisodes de sécheresse suivis d’épisodes pluvieux. Ce problème touche plus particulièrement les maisons individuelles, qui disposent souvent de fondations plus légères que les bâtiments collectifs, et dont les maîtres d’ouvrages sont souvent des particuliers et non des professionnels de la construction.

La Loi Elan prévoit qu’en cas de vente d’un terrain constructible dans ces zones, le vendeur devra fournir une étude géotechnique à l’acquéreur (le Gouvernement estime que la réalisation de cette étude coûtera environ 500 € au vendeur).

Ces zones seront définies dans un arrêté ministériel non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Cette étude doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Notez qu’il n’y a pas besoin de réaliser d’étude géotechnique pour la vente de terrains qui ne permettent pas la construction de maisons individuelles, en raison des règles locales d’urbanisme.

A l’occasion d’une opération de construction, un maître d’ouvrage doit fournir l’étude géotechnique aux professionnels de la construction (artisan, promoteur, architecte) qui interviendront pour y construire un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage mixte (professionnel et habitation) ne comportant pas plus de 2 logements (le Gouvernement estime que la réalisation de cette étude coûtera entre 1 000 € et 3 000 €).

Si cette étude n’est pas annexée au titre de propriété, il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente à celle normalement annexée au titre de propriété.

Le contrat de construction doit préciser que les constructeurs ont effectivement reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage. Le cas échéant, le contrat doit mentionner que les travaux que les constructeurs s’engagent à réaliser intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

En outre, les constructeurs sont tenus :

• soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage ou qu’il fait réaliser en accord avec le maître d’ouvrage, qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment ;
• soit de respecter des techniques particulières de construction (si l’étude géotechnique indique l’absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation).

Lorsqu’elles ont été réalisées, l’étude géotechnique préalable et l’étude géotechnique réalisée sur demande du constructeur sont annexées au titre de propriété. En cas de vente de l’ouvrage, elles sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Un Décret non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de l’obligation de fournir une étude géotechnique.

Loi Elan : focus sur les marchés public de conception-réalisation

Les acheteurs publics ne peuvent recourir à un marché public de conception-réalisation, quel qu'en soit le montant, que si des motifs d'ordre technique ou un engagement contractuel sur un niveau d'amélioration de l'efficacité énergétique rendent nécessaire l'association du constructeur aux études de conception l'ouvrage.

Néanmoins, depuis 2009, ces limites ne sont pas applicables aux marchés publics de conception-réalisation conclus par les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) relatifs à la réalisation de logements locatifs aidés par l'État financés avec le concours d’aides publiques.

Cette dérogation, qui doit normalement prendre fin le 31 décembre 2018, est prolongée jusqu’au 31 décembre 2021.

En outre, la Loi Elan précise que les acheteurs publics ne pourront recourir à un marché public de conception-réalisation, dans les conditions précitées, que s’il est passé selon une procédure formalisée.

Loi Elan : focus sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Selon un rapport remis au Gouvernement, la VEFA a représenté 47 % du volume total des ventes de logements neufs en 2016.

Clarification de la réglementation

La réglementation de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est clarifiée par la Loi Elan :

• la garantie financière ne peut être mise en œuvre par l’acquéreur qu’en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc par un juge ; l’administrateur dispose alors des pouvoirs du maître d’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant de l’achèvement de l’immeuble est le seul qui soit fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective.

Plus de liberté accordée à l’acquéreur

De plus en plus d’acquéreurs souhaitent pouvoir se réserver la réalisation de travaux.

C’est pourquoi la Loi Elan prévoit expressément que, parmi les clauses obligatoires d’un contrat de VEFA, il doit y avoir désormais une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.

Le contrat préliminaire doit prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même.

Il doit aussi contenir une clause en caractères très apparents prévoyant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble.

En outre le contrat préliminaire doit préciser :

• le prix de vente, décomposé de la manière suivante :

• ○ le prix de vente convenu ;
• ○ le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
• ○ le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés ci-dessus ;

• le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux.

Si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Un Décret non encore rédigé à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de ces nouvelles dispositions, notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution.

Loi Elan : focus sur le contrôle de conformité des constructions

La Préfecture, la Mairie et les agents de l’Etat bénéficient d’un droit de visite des constructions et d’un droit de communication des documents techniques se rapportant à celles-ci pour vérifier la conformité des constructions vis-à-vis de la réglementation. Ces droits leur permettent d’accéder aux constructions en cours de réalisation pendant un délai de 3 ans suivant leur achèvement.

Le fait de faire obstacle au droit de visite est sanctionné par une amende de 3 750 € et 1 mois d’emprisonnement.

Le droit de visite doit être coordonné avec les règles relatives au respect de la vie privée et du domicile, règles qui sont prévues par la Convention européenne des Droits de l’Homme (CEDH). Cette coordination implique, par exemple, que le domicile ne peut pas être visité sans l’accord préalable de son occupant.

La Loi Elan précise et modifie quelques points de la réglementation :

• le droit de visite existe entre 6 heures et 21 heures et, en dehors de ces heures, lorsque ces lieux sont ouverts au public ;
• lorsque l’accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d’habitation est refusé ou que l’occupant ne peut pas être informé de la visite, celle-ci peut être autorisée par le juge du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel sont situés les lieux ou les locaux à visiter ;
• le droit de visite peut désormais s’exercer jusqu’à 6 ans après l’achèvement des travaux ;
• un obstacle au droit de visite est sanctionné par 7 500 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement.

Ces nouvelles dispositions sont également applicables aux visites effectuées dans le cadre du récolement des travaux (il s’agit d’une opération consistant, en fin de chantier, à comparer les plans du projet aux ouvrages réalisés).

Loi Elan : focus sur le droit de rétraction

Depuis la Loi Macron (soit depuis le 8 août 2015 exactement), le délai de rétractation en matière de vente immobilière est de 10 jours (contre 7 jours auparavant). Ce délai court à compter du lendemain de sa notification à l’acquéreur.

Toutefois, s’agissant des ventes de lots d’un lotissement soumis à un permis d’aménager, le délai de rétractation est toujours de 7 jours.

La Loi Elan met fin à cette spécificité : le délai de rétractation passe également à 10 jours pour les ventes de lots d’un lotissement soumis à un permis d’aménager.

Loi Elan : focus sur la dispense de recours à un architecte pour les exploitants agricoles

Par dérogation, les exploitants agricoles ne sont pas tenus de faire appel à un architecte pour des travaux de construction d’une surface de plancher et d’une emprise au sol qui n’excèdent pas 800 m².

Les coopératives d’utilisation de matériel agricole (CUMA) ne bénéficient pas de cette dérogation. La Loi Elan remédie à cela : désormais, les CUMA n’ont plus l’obligation de recourir à un architecte pour les constructions de faible surface (d’une surface de plancher et d’une emprise au sol qui n’excèdent pas 800 m²).

Loi Elan : focus sur l’individualisation des frais de chauffage

La Loi Elan prévoit qu’il sera désormais possible, dans le cadre de la gestion et répartition des charges dans un immeuble collectif résidentiel, de déroger à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage et des frais résultant de la fourniture de froid en raison d'une impossibilité technique ou d’un coût excessif au regard des économies attendues.

En outre, la Loi Elan précise que lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur de chaque radiateur.

S’il n’est pas possible de recourir à des répartiteurs des frais de chauffage individuels (une nouvelle fois pour des questions de rentabilité ou d’impossibilité technique), le recours à d’autres méthodes doit être envisagé, dès lors qu’elles sont rentables. Un Décret non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article précisera la nature de ces méthodes.

Loi Elan : focus sur la lutte contre la pollution de l’atmosphère

Afin de mieux lutter contre la pollution atmosphérique, il existe des plans de protection de l’atmosphère.

La Loi Elan prévoit que, dans le périmètre déterminé par ces plans, le Préfet puisse interdire l’utilisation des appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques.

L’objectif est de mieux lutter contre l’utilisation de systèmes de chauffage à bois, qui crée des situations de pollution atmosphérique particulièrement préoccupantes, comme c’est le cas notamment dans la vallée de l’Arve, en Haute-Savoie.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 63, 64, 65, 67, 68, 69, 74, 75, 78 et 79)

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