Loi Elan : focus sur les mesures prises pour favoriser l’installation d’une entreprise en centre-ville

Loi Elan : focus sur le contrat d’opérations de revitalisation de territoire

La Loi Elan crée l’opération de revitalisation du territoire (ORT) qui prend la forme d’un contrat signé entre l’Etat, l’intercommunalité et/ou la commune concernée(s), voire des sociétés privées.

Ce contrat a notamment pour objectif de revitaliser les centres-villes qui sont de plus en plus désertés par les commerces. Certaines dispositions sont donc susceptibles d’être intéressantes pour les entreprises. Ainsi, le contrat conclu peut notamment prévoir que :

• les baux commerciaux conclus postérieurement à la signature du contrat d’ORT ne peuvent porter que sur un local situé dans des immeubles qui abritent à la fois un ou plusieurs locaux commerciaux, ainsi que des locaux destinés à l’habitation (à l’exception des locaux « mixtes » occupés par le commerçant ou l’artisan qui exerce son activité professionnelle en rez-de-chaussée et qui habite à l’étage) ;
• sont interdits, postérieurement à la signature du contrat d’ORT, les travaux qui conduisent, dans un même immeuble, à la condamnation de l’accès indépendant aux locaux d’habitation.

Par dérogation, l’ORT peut prévoir que dans le centre-ville, l’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale n’est pas nécessaire.

Le contrat d’ORT peut également soumettre à autorisation d’exploitation commerciale, certains projets dont la surface de vente dépasse un seuil fixé par les parties au contrat et qui ne peut pas être inférieur à 5 000 m² ou, pour les magasins à prédominance alimentaire, à 2 500 m².

Autre nouveauté à connaître : la Loi Elan prévoit que dans le périmètre d’une ORT, l’abandon manifeste d’une partie d’immeuble est constaté dès lors que des travaux ont condamné l’accès à cette partie. Suite à ce constat, la commune peut engager une procédure de déclaration d’abandon et exproprier le propriétaire à son profit.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de ce dispositif.

Autre disposition de la Loi Elan : actuellement, dans les communes de moins de 20 000 habitants, le Maire a la faculté de proposer au conseil municipal de saisir la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) afin qu'elle statue sur la conformité d’un projet au regard de la réglementation relative à l’autorisation d’exploitation commerciale. Pour cela, il faut que le Maire soit saisi d'une demande de permis de construire (PC) d’un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 m² et 1 000 m².

La Loi Elan prévoit que cette faculté n’est pas applicable aux demandes de PC d’un équipement commercial situé dans le périmètre d’une ORT.

Enfin, pour favoriser l’implantation des commerces dans les centres-villes, la Loi Elan prévoit que les surfaces de ventes créées dans le cadre d’une opération immobilière « mixte » (commerces/logements) ne nécessitent pas d’autorisation d’exploitation commerciale. Toutefois, il faut que la surface de vente du commerce soit inférieure au quart de la surface de plancher à destination d’habitation. Cette exception vaut seulement pour les implantations réalisées dans le périmètre d’une ORT.

Loi Elan : focus sur l’obligation de démantèlement

La Loi impose au propriétaire d’un site commercial bénéficiant d’une autorisation d’exploitation commerciale d’organiser le démantèlement ou la remise en état de ses terrains s’il est mis fin à l’exploitation et qu’aucune réouverture au public n’intervient sur le même emplacement pendant un délai de 3 ans.

Ce délai ne court, en cas de procédure de redressement judiciaire de l’exploitant, qu’à compter du jour où le propriétaire a recouvré la pleine et entière disposition des locaux.

Mais en pratique, cette obligation de démantèlement n’est pas souvent respectée.

La Loi Elan souhaite renforcer l’obligation de démantèlement : ainsi, à l’issue du délai de 3 ans précité, le Préfet doit désormais s’assurer que l’obligation a été respectée ou que des dispositions ont été prises pour le faire.

Si ce n’est pas le cas, il doit mettre en demeure le ou les propriétaires de lui présenter les mesures prises dans un délai déterminé et en informer la Mairie (le cas échéant, l’intercommunalité). Si, à l’expiration de ce délai, le n’a toujours pas respecté son obligation de démantèlement, il peut l’obliger à consigner entre les mains d’un comptable public une somme correspondant au montant des travaux à réaliser. La somme est alors restituée au propriétaire au fur et à mesure de l’exécution des mesures prescrites.

Après une mise en demeure du Préfet restée sans effet, celui-ci peut faire procéder d’office, aux frais du propriétaire, au démantèlement et à la remise en état du site.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article doit préciser les modalités d’application de ce nouveau dispositif.

Loi Elan : focus sur l’évaluation des projets d’implantation soumis à autorisation d’exploitation commerciale

La commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) qui décide d’accorder ou non une autorisation d’exploitation commerciale doit prendre sa décision tenant compte des critères suivants :

• en matière d'aménagement du territoire :

• ○ la localisation du projet et son intégration urbaine ;
• ○ la consommation économe de l'espace, notamment en termes de stationnement ;
• ○ l’effet sur l'animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ;
• ○ l’effet du projet sur les flux de transports et son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone ;

• en matière de développement durable :

• ○ la qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique, du recours le plus large qui soit aux énergies renouvelables et à l'emploi de matériaux ou procédés éco-responsables, de la gestion des eaux pluviales, de l'imperméabilisation des sols et de la préservation de l'environnement ;
• ○ l’insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l'utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production locales ;
• ○ les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de générer au détriment de son environnement proche ;

• en matière de protection des particuliers :

• ○ l'accessibilité, en termes, notamment, de proximité de l'offre par rapport aux lieux de vie ;
• ○ la contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial, notamment par la modernisation des équipements commerciaux existants et la préservation des centres urbains ;
• ○ la variété de l'offre proposée par le projet, notamment par le développement de concepts novateurs et la valorisation de filières de production locales ;
• ○ les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le site d'implantation du projet, ainsi que les mesures propres à assurer la sécurité des particuliers.

La Loi Elan prévoit que la CDAC doit également tenir compte, pour les demandes d’autorisation d’exploitation commerciales déposées à compter du 1er janvier 2019 :

• en matière d'aménagement du territoire :

• ○ de la contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d’implantation est membre ;
• ○ des coûts indirects supportés par la collectivité en matière notamment d’infrastructures et de transports ;

• en matière de développement durable : de la qualité environnementale du projet, notamment du point des émissions de gaz à effet de serre.

La CDAC prend sa décision au vu d’une analyse d’impact du projet, produite par le demandeur à l’appui de sa demande d’autorisation. Cette analyse d’impact est réalisée par un organisme indépendant habilité par le Préfet.

Le demandeur doit démontrer, dans l’analyse d’impact, qu’aucune friche existante en centre-ville ne permet l’accueil du projet envisagé. En l’absence d’une telle friche, il doit démontrer qu’aucune friche existante en périphérie ne permet l’accueil du projet envisagé.

Loi Elan : focus sur le contrôle de conformité de l’implantation réalisée suite à l’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale

Pour s’assurer du respect des prescriptions de l’autorisation d’exploitation commerciale, il existe une procédure de contrôle, et le cas échéant de sanction. Le contrôle est exercé par les agents des directions régionales des entreprises, de la concurrence, du travail et de l’emploi (DIRECCTE).

Ils établissent un rapport qu’ils transmettent au Préfet, lorsqu’ils constatent l’exploitation illicite d’une surface de vente ou l’exploitation d’une surface d’emprise au sol ou d’un nombre de pistes de ravitaillement (en pratique, les drives) non autorisé.

Le Préfet peut alors mettre en demeure l’exploitant concerné, dans le délai d’1 mois :

• soit de fermer au public les surfaces de vente exploitées illégalement en cas de création de l’établissement soumis à autorisation d’exploitation commerciale ;
• soit de ramener sa surface commerciale à celle prévue par l’autorisation d’exploitation commerciale accordée en cas d’établissement déjà créé.

Outre le paiement d’une amende de 15 000 €, le Préfet peut ordonner la fermeture au public des surfaces de vente exploitées illicitement, jusqu’à régularisation effective. Ces mesures sont assorties d’une astreinte journalière de 150 €/m² exploité illicitement.

La Loi Elan prévoit qu’1 mois avant la date d’ouverture au public du projet, le bénéficiaire de l’autorisation communique, au Préfet et au Maire, un certificat établi à ses frais par un organisme habilité, attestant du respect des prescriptions de l’autorisation d’exploitation commerciale qui lui a été délivrée.

A défaut de présentation du certificat dans le délai prescrit, l’exploitation des surfaces de vente est réputée illicite.

En outre, la Loi Elan prévoit que les agents municipaux pourront désormais aussi constater le non-respect de la réglementation de l’autorisation d’exploitation commerciale.

Enfin, sachez que la faculté pour le Préfet de mettre en demeure l’exploitant illicite de fermer au public ou de modifier sa surface de vente pour respecter l’autorisation devient une obligation. Il en est de même pour la faculté d’ordonner la fermeture au public de l’établissement, assortie d’une astreinte journalière de 150 €/m².

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de ces nouvelles dispositions.

Loi Elan : focus sur la modification de l’autorisation d’exploitation commerciale

L'autorisation d'exploitation commerciale est délivrée préalablement à la réalisation du projet quand un permis de construire n'est pas nécessaire. L’obtention d’une nouvelle demande d’autorisation est parfois nécessaire lorsque le projet, en cours d'instruction ou dans sa réalisation, subit des modifications substantielles.

Mais actuellement, en pratique, certaines difficultés naissent de la procédure de modification substantielle d’une autorisation d’exploitation commerciale déjà accordée. Certains se sont demandés si la nouvelle demande d’autorisation valait renonciation à l’autorisation déjà obtenue.

Pour mettre fin à ces difficultés, la Loi Elan prévoit que lorsqu’une nouvelle demande d’autorisation est nécessaire, le demandeur ne renonce pas pour autant à la validité de celle déjà accordée, tant qu’il n’a pas obtenu la nouvelle autorisation.

Loi Elan : focus sur le pouvoir de la Commission nationale d’aménagement commercial

Lorsque la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) refuse de délivrer une autorisation d’exploitation commerciale, il est possible de faire un recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC).

Si la CNAC rejette également le dossier, le demandeur ne peut pas solliciter de nouvelle autorisation sur le terrain où devait se réaliser le projet, à moins qu’il n’ait pris en compte les motivations du refus de la CNAC.

Dans une telle hypothèse, il peut soumettre une demande modificative tenant compte des motivations du refus de la CNAC, mais devant la CDAC.

La Loi Elan modifie ce point de la réglementation : désormais, il faut déposer directement la demande modificative devant la CNAC.

Autre modification à connaître : à la demande de la CDAC, un de ses représentants peut exposer sa position devant la CNAC avant que celle-ci ne prenne sa décision.

Loi Elan : focus sur le seuil d’autorisation d’exploitation commerciale pour les réouvertures de surfaces commerciales inexploitées pendant 3 ans

L’autorisation d’exploitation commerciale est notamment exigée pour la réouverture au public, sur le même emplacement, d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 1 000 m² dont les locaux ont cessé d'être exploités pendant 3 ans.

Afin d’éviter les « dents creuses » en centre-ville et la construction de nouvelles surfaces commerciales en périphérie, lorsque des surfaces vacantes susceptibles de les accueillir existent, la Loi Elan rehausse le seuil de 1 000 m² à 2 500 m².

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 157, 158, 160, 16 à 168, 170 à 173)

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