Loi Elan : focus sur les grandes opérations d’aménagement

Loi Elan : focus sur la notion de « Grande Opération d’Urbanisme » (GOU)

De quoi s’agit-il ?

La Loi Elan crée la notion de « Grande Opération d’Urbanisme » (GOU).

Cette qualification est donnée à une opération d’aménagement lorsqu’elle est prévue par un contrat de projet partenarial d’aménagement, conclu entre l’Etat et des établissements publics ou des collectivités territoriales.

Il s’agit d’opérations d’aménagement dont les dimensions ou les caractéristiques nécessitent un engagement conjoint de l’Etat et d’une commune ou d’une intercommunalité.

Qui décide que l’opération envisagée est une GOU ?

La qualification de GOU est décidée par la commune ou l’intercommunalité, après avis conforme de toutes les communes dont le territoire est inclus en tout ou partie dans le périmètre de l’opération envisagée et avec l’accord du ou des Préfets concernés.

Quelles sont les conséquences de la qualification de GOU ?

Il est intéressant pour les professionnels de la construction de savoir si les opérations d’aménagement auxquelles ils contribuent sont qualifiés ou non de GOU car, à l’intérieur du périmètre d’une GOU, il peut être dérogé aux règles d’urbanisme.

Loi Elan : focus sur les opérations d’intérêt national (OIN)

Dans les zones à enjeux nationaux particulièrement forts, les opérations d’aménagement d’ampleur peuvent nécessiter la mobilisation de moyens fonciers et financiers importants et l’engagement de l’État.

C’est pour cela que les opérations d’intérêt national (OIN) ont été créées. Dans le périmètre d’une OIN, les compétences en matière d’urbanisme sont transférées au Préfet et il est possible de déroger aux règles d’urbanisme.

A l’avenir, il sera possible de moduler le transfert de compétence selon des secteurs préalablement identifiés. Concrètement, si, dans un secteur donné, l’intervention de l’Etat n’est pas justifiée, les compétences en matière d’urbanisme ne lui seront pas transférées.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de ce dispositif.

Loi Elan : focus sur les zones d’aménagements différés (ZAD)

Une zone d’aménagement différé (ZAD) peut être créée de 2 manières, à savoir :

• par décision du Préfet, sur proposition ou après avis de la commune ou de l’intercommunalité (en cas d’avis défavorable de la commune ou de l’intercommunalité, elle ne peut être créée que par Décret) ;
• par décision de l’intercommunalité, sur avis des communes concernées (en cas d’avis défavorable des communes, seul un arrêté du préfet de département peut créer la ZAD).

La Loi Elan prévoit que lorsque la ZAD se trouve à l’intérieur du périmètre d’une grande opération d’urbanisme GOU ou d’une opération d’intérêt national (OIN), le droit de préemption est d’une durée de 10 ans, renouvelable une fois (contre 6 ans auparavant).

Une autre disposition de la Loi Elan précise les modalités de renouvellement du droit de préemption dans les ZAD. Auparavant, la Loi prévoyait que ce renouvellement se faisait selon la même procédure qui avait donné naissance à la création de la ZAD. Ainsi, par exemple, si une ZAD avait été créée par Décret, il fallait que le droit de préemption soit renouvelé par Décret.

Désormais, dans une telle hypothèse, le renouvellement pourra résulter d’une décision du Préfet, sur proposition ou après avis de la commune ou de l’intercommunalité, sans qu’il soit nécessaire de recourir à un Décret.

Loi Elan : focus sur le « permis d’innover »

Une Loi datant de 2016, dite « Loi LCAP », a créé un « permis d’innover » permettant de déroger aux règles de construction, dès lors que les résultats atteints sont conformes aux objectifs visés par la réglementation en matière de construction.

La Loi Elan précise que les constructions réalisées dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme GOU ou d’une opération d’intérêt national (OIN) peuvent bénéficier du « permis d’innover ».

En outre, alors que le « permis d’innover » devait prendre fin en 2023, la Loi Elan prolonge le dispositif jusqu’en 2025.

Enfin, la Loi Elan précise également que les projets bénéficiant du « permis d’innover » ne peuvent pas profiter du « permis de faire ». Pour mémoire, le « permis de faire » permet de déroger aux règles de sécurité incendie et d'accessibilité, sous réserve d'atteindre des résultats similaires, pour les équipements publics et les logements sociaux.

Loi Elan : focus sur la zone d’aménagement concerté (ZAC)

Une modalité particulière des zones d’aménagement concerté (ZAC) tient à la possibilité de mettre à la charge du constructeur une partie des coûts d’équipement de la zone supportés par l’aménageur. Sa participation peut être perçue selon 2 modalités, à savoir :

• pour les terrains vendus ou loués par l’aménageur, le coût supporté par ce dernier peut être inclus dans le prix de vente du terrain au titre de la charge foncière ; le constructeur achetant le terrain participe ainsi aux frais de réalisation des équipements publics ;
• dans le cas où les terrains aménagés ne sont pas vendus (en ZAC dite « à maîtrise foncière partielle »), les modalités de participation financière du constructeur sont déterminées par une convention de participation financière conclue entre le constructeur et la commune ou l’intercommunalité ; la collectivité publique perçoit alors la participation, qu’elle reverse ensuite à l’aménageur.

La Loi Elan prévoit que l’aménageur puisse désormais signer la convention de participation financière au coût des équipements publics de ZAC, ce qui permettra au constructeur de verser directement à l’aménageur la partie des coûts d’équipement qui lui reviennent.

Loi Elan : focus sur le projet urbain de partenariat

Le projet urbain partenarial (PUP) est une modalité de contractualisation du préfinancement des équipements publics nécessaires à une opération privée qui présente un intérêt communal.

Aux termes du contrat de PUP, les aménageurs, constructeurs ou propriétaires fonciers s’engagent avec la commune ou l’intercommunalité, à prévoir les modalités de participation à ces coûts. Ils peuvent prévoir un échelonnement particulier.

En pratique, il arrive fréquemment que la personne publique signataire du contrat ne soit pas maître d’ouvrage des équipements publics concernés.

Par exemple, une commune peut diriger la construction d’une école, alors que l’intercommunalité à laquelle elle appartient est signataire de la convention de PUP. La contribution financière des propriétaires, aménageurs ou constructeurs est alors versée à l’intercommunalité qui la reverse ensuite à la commune.

La Loi Elan simplifie les modalités de versement de la contribution financière : les aménageurs, constructeurs ou propriétaires fonciers pourront désormais directement verser la contribution financière dont ils sont redevables au maître d’ouvrage effectif (pour reprendre l’exemple précité, la contribution financière sera directement versée à la commune).

Loi Elan : focus sur les opérations de lotissement

Jusqu’à présent, la demande de permis d'aménager concernant un lotissement ne pouvait être instruite que si un lotisseur faisait appel à un professionnel ayant des compétences spécifiques en matière d'architecture, d'urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental (PAPE). Il peut s’agir, par exemple, d’un architecte, d’un paysagiste ou d’un géomètre-expert.

En outre, pour les projets de lotissement de grande ampleur, le recours à un architecte est obligatoire.

Désormais, pour les projets de lotissement de grande ampleur, il devra obligatoirement être fait appel, soit à un architecte, soit à un paysagiste-concepteur. Il sera également possible de faire appel cumulativement à ces 2 professionnels.

Loi Elan : focus sur la concertation préalable

Certains projets de travaux d’aménagements nécessitent la réalisation d’une 1ère concertation préalable au titre de la réglementation de l’urbanisme et d’une 2nde concertation préalable au titre de la réglementation de l’environnement.

Cette obligation de double concertation a une conséquence négative : elle fait retarder le début des travaux.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que lorsqu’il y a eu une concertation au titre de la réglementation de l’urbanisme, il n’y a plus besoin d’en faire une au titre de la réglementation de l’environnement (mais seulement si la concertation a été réalisée au titre des 2 réglementations).

Loi Elan : focus sur le mandat d’aménagement

Les maîtres d’ouvrage publics peuvent confier à des entreprises privées la réalisation d’études, de travaux, d’actions foncières ou immobilières dans le cadre d’un mandat d’aménagement. Ce mandat permet à la collectivité de se décharger de certaines des missions liées à la maîtrise d’ouvrage, tout en conservant le portage du risque économique.

Aux termes de la Loi, les maîtres d’ouvrage publics peuvent confier « le soin de faire procéder en leur nom et pour leur compte :

• soit à la réalisation d'études, notamment d'études préalables nécessaires à une opération d'aménagement ;
• soit à la réalisation de travaux et à la construction d'ouvrages ou de bâtiments de toute nature ;
• soit à l'achat et à la revente de biens fonciers ou immobiliers ».

Cette formulation est source de confusion, puisqu’elle peut laisser penser que seule une de ces 3 missions peut être confiée, de manière exclusive, au mandataire.

La Loi Elan met fin à cette confusion et mentionne désormais clairement que ces 3 missions peuvent être confiées cumulativement.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 1 à 3, 5, 7, 9, 14, 15 et 17)

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