Loi Elan : focus sur les copropriétés

Loi Elan et copropriété : focus sur le conseil syndical

La Loi Elan prévoit que si les pièces demandées par le conseil syndical au syndic ne lui sont pas transmises dans le mois de sa demande, des pénalités par jour de retard peuvent être imputées sur les honoraires dus au syndic.

Le montant minimal de ces pénalités sera fixé dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Loi Elan et copropriété : focus sur les modalités de vote dans les AG de copropriétaires

La Loi Elan souhaite lutter contre l’absentéisme dans les assemblées générales de copropriétaires. Pour cela, plusieurs mesures ont été prises.

Ainsi, la Loi Elan permet désormais à un copropriétaire de pouvoir recevoir plus de 3 délégations si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % des voix désormais (au lieu de 5 % jusqu’à présent).

La Loi Elan entend aussi régler les cas de subdélégations : désormais tout mandataire désigné peut expressément subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.

La Loi Elan consacre par ailleurs les 2 solutions suivantes, déjà retenues par les juges :

• lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit ;
• chacun des époux copropriétaires « communs » ou « indivis » d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote.

Enfin, la Loi Elan prévoit que :

• les copropriétaires peuvent désormais participer à l’AG par visioconférence ;
• les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’AG, au moyen d’un formulaire ; les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention seront considérés comme des votes défavorables ; seront également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en AG, ont évolué de manière substantielle.

Notez que ces dispositions seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Loi Elan et copropriété : focus sur le carnet numérique d’entretien du logement

Jusqu’à présent, la Loi prévoit que pour toutes les constructions neuves, dont le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2017, un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement doit être obligatoirement tenu.

Et il était prévu que ce carnet numérique de suivi et d’entretien du logement devienne obligatoire pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.

Néanmoins, la mise en œuvre de carnet numérique n’a toujours pas eu lieu, faute de publication du Décret devant préciser les modalités d’application.

Le Gouvernement a donc souhaité modifier la réglementation relative à ce carnet numérique afin de la simplifier et de pouvoir la mettre en œuvre plus facilement.

La Loi Elan précise ainsi que le carnet numérique, dont le contenu ne vaut qu’à titre d’information, doit :

• permettre de connaître l’état du logement et du bâtiment, lorsque le logement est en copropriété ainsi que le fonctionnement de leurs équipements et d’accompagner l’amélioration progressive de leur performance environnementale ;
• permettre l’accompagnement et le suivi de l’amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et du logement pour toute la durée de vie de celui-ci.

En outre, la Loi Elan prévoit que l’établissement du carnet numérique s’impose désormais à toute construction neuve, dont le permis de construire sera déposé à compter du 1er janvier 2020, et à tous les logements et immeubles existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.

Comme précédemment, un Décret non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article doit préciser les modalités d’application du dispositif.

Loi Elan et copropriété : focus sur l’extranet des copropriétés

Depuis le 1er janvier 2015, un syndic professionnel a l’obligation de mettre en place un accès en ligne sécurisé (un « extranet ») aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’AG prise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble.

Or, plus de 3 ans après l’entrée en vigueur de cette obligation, il apparaît qu’un grand nombre des extranets mis en place par les syndics professionnels sont des coquilles quasi vides dans lesquelles les documents stratégiques sont manquants. Ceci s’explique notamment par le fait que la Loi ne précise pas quels sont les documents que doit contenir a minima l’extranet.

La Loi Elan remédie à cela et prévoit qu’un Décret non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article listera les documents devant être accessibles sur cet extranet.

Loi Elan et copropriété : focus sur le fonds travaux

La Loi oblige les copropriétaires à constituer un « fonds travaux » pour faire face aux dépenses résultant :

• des travaux prescrits par la réglementation ;
• des travaux décidés par l'assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Les copropriétaires financent ce fonds travaux par le versement d’une cotisation annuelle obligatoire. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’AG et ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Pour rappel, ne sont pas concernées par l’obligation de constituer des avances pour travaux futurs :

• les copropriétés d’immeubles neufs de moins de 5 ans ;
• les copropriétés comportant moins de 10 lots (tous lots confondus, et tenant compte, par exemple, des caves, des parkings, etc.) qui décideraient, à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés à l’AG, de ne pas mettre en place ce fonds ;
• les copropriétés dont le diagnostic global technique ferait apparaître l’absence de besoin de travaux dans les 10 années à venir.

Ces sommes sont affectées par des décisions votées en AG à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

La Loi Elan apporte des précisions sur les modalités de calcul des quotes-parts des copropriétaires, dans le cadre de décisions qui doivent être prises en AG à propos de l’affectation des sommes provenant du fonds travaux (elle précise notamment qu’il faut tenir compte des parties communes spéciales, que la Loi Elan définit comme étant celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires).

Loi Elan et copropriété : focus sur le « lot transitoire »

La pratique professionnelle a créé la notion de « lot transitoire » qui correspond à la partie non encore construite d’un immeuble en copropriété. Ce lot est assimilé à un véritable lot de copropriété, ce qui oblige le promoteur, propriétaire du lot, à participer aux charges communes de copropriété, y compris celles relatives aux services et aux éléments d'équipement collectifs.

Cette notion de « lot transitoire » a été reconnue par les juges pour qui un lot transitoire constitue « un lot privatif composé pour sa partie privative du droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction et d'une quote-part de parties communes ».

La Loi Elan entend consacrer l’existence de ce lot transitoire.

Elle prévoit ainsi qu’un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Et ce lot peut être transitoire : il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire, précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont inscrites dans le règlement de copropriété.

La Loi Elan prévoit que les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la Loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire.

Pour cela et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale (AG) des copropriétaires, organisée dans ce délai de 3 ans, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Loi Elan et copropriété : focus sur l’application de la réglementation relative à la copropriété

La réglementation relative à la copropriété s’applique « à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».

Sauf que la réglementation ne dit pas quel est le point de départ d’application du statut de la copropriété : s’agit-il de l’achèvement de l’ensemble de l’immeuble, de la 1ère attribution ou livraison d’un lot de copropriété, ou encore de l’achèvement des lots acquis ?

La Loi Elan répond à cette question : la réglementation relative à la copropriété s’applique à compter du 1er transfert de propriété d’un lot.

Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété, découlant de la création du syndicat de copropriétaire, commence dès que le 1er lot a été livré.

Loi Elan et copropriété : focus sur le droit d’affichage et le droit de construire

La Loi précise que sont des parties communes, sauf disposition contraire du règlement de copropriété et des titres de propriété :

• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
• le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférant qui traversent des locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors.

La Loi Elan rajoute à cette liste « tout élément incorporé dans les parties communes ».

En outre, la Loi précise aussi que sont des « droits accessoires » aux parties communes, sauf disposition contraire du règlement de copropriété et des titres de propriété (liste non exhaustive) :

• le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
• le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
• le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
• le droit de mitoyenneté afférant aux parties communes ;
• le droit de fermer une terrasse était un droit accessoire aux parties communes.

La question se posait de savoir si le droit d’affichage était ou non un droit accessoire : la Loi Elan pose clairement le principe selon lequel il s’agit d’un droit accessoire. Il en est de même pour le droit de construire afférant aux parties communes.

Ces droits étant « accessoires » aux parties communes, l’exercice de l’un de ces droits peut être réservé à un copropriétaire ou à un tiers dans le cadre d’un « contrat de réservation ». Ce contrat devient caduc si l’exercice du droit n’a pas été mis en œuvre durant les 10 années qui suivent sa signature.

Avant l'expiration de ce délai de 10 ans, le syndicat des copropriétaires peut s'opposer à l'exercice de ce droit par son titulaire, sauf à en indemniser celui-ci dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.

Par dérogation, la Loi Elan prévoit que les droits de construire, d’affouiller et de surélevation ne peuvent pas faire l’objet d’un contrat de réservation par un copropriétaire ou un tiers. Ces droits peuvent toutefois constituer la partie privative d’un lot transitoire.

Notez que si ces droits ont déjà fait l’objet d’un contrat de réservation avant la publication de la Loi, ces contrats restent valables.

Loi Elan et copropriété : focus sur les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative

La Loi Elan a souhaité consacrer les notions de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative.

La Loi Elan définit les parties communes spéciales comme étant celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions relatives aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale (AG) de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Quant aux parties communes à jouissance privative, la Loi Elan les définit comme étant celles affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

L’existence des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Les syndicats des copropriétaires ont jusqu’au 24 novembre 2021 pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec la Loi Elan.

À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque AG des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Loi Elan et copropriété : focus sur les actions en paiement contre un copropriétaire défaillant

Jusqu’à présent, la Loi précise qu’à défaut de versement dans les délais des provisions au titre du budget prévisionnel, les autres provisions prévues non encore échues deviennent immédiatement exigibles, après une mise en demeure restée infructueuse.

Le président du Tribunal de Grande Instance, dans le cadre d’une procédure de référé, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions. Ces dispositions s’appliquent également aux cotisations du fonds travaux.

La Loi Elan étend ce dispositif aux dépenses de travaux ainsi qu’aux sommes appelées pour l’approbation des comptes.

Pour mémoire, les dépenses de travaux, non comprises dans le budget prévisionnel, correspondent aux :

• travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
• travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
• travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
• études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
• travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Loi Elan et copropriété : focus sur les modalités de vote des travaux d’économie d’énergie

Actuellement, les travaux d’économie d’énergie relèvent de différentes majorités de vote au sein de l’assemblée générale.

La Loi Elan unifie les règles de vote applicables aux travaux d’économie d’énergie qui relèvent désormais tous de la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Loi Elan et copropriété : focus sur les délais de prescriptions des actions entre copropriétaires

Depuis 2008, sauf exception, le délai de prescription dit « de droit commun » est fixé à 5 ans. Mais la Loi qui a posé ce principe n’a pas procédé à la modification de la réglementation relative aux actions entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, ces actions entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires sont toujours prescrites à l’issue d’un délai de 10 ans.

Afin de limiter les contentieux, la Loi Elan pose le principe que les actions précitées sont désormais prescrites à l’issue d’un délai de 5 ans.

Elle précise également que les actions en contestation des décisions des assemblées générales (AG) doivent toujours être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG.

Loi Elan et copropriété : focus sur le développement de la fibre optique

Il a été constaté, depuis quelques temps, des refus d’accès, non motivés, qui freinent le développement de la fibre optique dans les immeubles, en particulier en zone très dense.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que l’accès des opérateurs aux immeubles en copropriété doit être garanti lorsque le raccordement est situé à l’intérieur des limites de la propriété privée d’un copropriétaire, ainsi que pour la construction et la maintenance du raccordement.

Par ailleurs, toujours concernant la fibre optique, la Loi impose actuellement que soit inscrit de droit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG), pour tout immeuble non équipé en fibre optique, toute proposition émanant d'un opérateur visant à installer des lignes à très haut débit en fibre optique dans l’immeuble. La décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

La Loi Elan précise que l’AG est tenue de prendre une décision au plus tard 12 mois après la date de réception de la demande d’installation de la fibre optique par le syndic.

Loi Elan et copropriété : focus sur l’état de carence

Avant la Loi Elan

La Loi prévoit des dispositions spécifiques lorsqu’une copropriété est dégradée et se trouve alors dans un état dit « de carence ». Cet état caractérise les situations dans lesquelles le syndicat des copropriétaires d'un immeuble rencontre des difficultés financières ou de gestion telles qu'il ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants.

Dans cette situation, le Maire (ou le président de l’intercommunalité) peut saisir le président du Tribunal de Grande Instance (TGI) pour désigner un ou plusieurs experts, en « référé » ou sur « requête ».

Ces derniers sont chargés de constater, dans un délai maximal de 3 mois, « l'importance du déséquilibre financier », la répartition des dettes par copropriétaire, ainsi que la nature et l'état des parties communes. Il doit également déterminer la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants.

La saisine du juge peut également être effectuée par le Préfet, le syndic, l’administrateur provisoire ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, après accord du Maire (ou du président de l’intercommunalité). Les résultats de l’expertise sont notifiés :

• au propriétaire ;
• au syndicat des copropriétaires ;
• au Préfet ;
• au Maire (ou au président de l’intercommunalité) compétent en matière d'habitat.

L’état de carence peut être prononcé par le président du TGI au vu des résultats de l’expertise. Le syndic et le syndicat des copropriétaires peuvent contester le prononcé de l’état de carence dans un délai de 2 mois.

L’Etat et les collectivités territoriales peuvent mettre en place des opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) pour lutter contre l’habitat indigne et la dégradation de copropriété. Il peut s’agir des opérations suivantes :

• un dispositif d'intervention immobilière et foncière ;
• un plan de relogement et d'accompagnement social des occupants ;
• la mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l'habitat indigne ;
• la mise en œuvre d’actions d’accompagnement ;
• le cas échéant, la mise en œuvre d'un plan de sauvegarde et de la procédure d'administration provisoire ;
• la mise en œuvre d'actions ou d'opérations d'aménagement (cette opération peut donner lieu à l’instauration du droit de préemption urbain).

L’opération ORCOD peut être déclarée d’intérêt national par l’Etat lorsque les critères cumulatifs suivants sont remplis :

• l'opération de requalification présente des enjeux majeurs en matière d'habitat dégradé ;
• l'opération de requalification présente une complexité de traitement particulière ;
• l'opération de requalification nécessite de lourds investissements ;
• une ou plusieurs copropriétés bénéficie(nt) d'un plan de sauvegarde ;
• le droit de préemption urbain renforcé a été instauré.

Les modifications apportées par la Loi Elan

Voici les modifications apportées par la Loi Elan à la procédure d’état de carence des copropriétés en difficulté :

• le mode de saisine du juge pour lancer une procédure de carence est simplifié : désormais, le juge peut seulement être saisi « en référé » ;
• les conclusions des experts nommés par le juge sont désormais aussi notifiées aux copropriétaires ;
• l’ordonnance de carence rendue par le juge est désormais aussi notifiée aux copropriétaires.

Ces nouveautés sont applicables aux procédures ouvertes à compter de 24 novembre 2018.

La Loi Elan modifie également des points de la réglementation relative aux opérations ORCOD :

• les possibilités de relogement sont développées : les collectivités, qui sont tenues de se doter d’un programme local de l’habitat, doivent consacrer au moins 25 % des attributions annuelles de logements sociaux à certaines catégories de ménages, parmi lesquelles, désormais, les ménages habitant dans le périmètre d’une ORCOD ;
• un Maire (ou le président de l’intercommunalité) peut recourir à son pouvoir de désignation pour le relogement des ménages habitant dans une copropriété dégradée se trouvant dans le périmètre d’une ORCOD qui n’est pas d’intérêt national (pour mémoire, le pouvoir de désignation consiste, pour un Maire ou le président d’une intercommunalité, à désigner à un bailleur social un ménage qu’il doit loger) ;
• le critère précisant qu’une ou plusieurs copropriétés doi(ven)t bénéficier d’un plan de sauvegarde n’est plus requis pour qu’une opération ORCOD soit déclarée d’intérêt national par l’Etat.

En outre, sachez qu’il a été créé une procédure de prise de possession accélérée pour les bâtiments dégradés situés dans les ORCOD d’intérêt national, lorsque des risques sérieux pour la sécurité des occupants rendent cette prise de possession anticipée nécessaires. Il faut également qu’un projet de plan de relogement des occupants ait été établi.

Les modalités d’application de cette procédure seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Loi Elan et copropriété : focus sur la restauration immobilière

Jusqu’à présent, la Loi définissait la restauration immobilière « comme étant des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ». Les collectivités peuvent déclarer ces travaux d’utilité publique.

La Loi Elan élargit cette définition : désormais, la restauration immobilière comprend également les travaux d’aménagement (y compris par démolition) d’accès aux services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du risque incendie.

L’objectif de cette disposition est d'élargir le champ des travaux de restauration immobilière pouvant être déclarés d'utilité publique, de manière à améliorer les conditions d'habitabilité des immeubles dans les quartiers anciens, notamment au regard du risque d'incendie.

Autre modification à connaître : jusqu’à présent, lors de la réalisation de travaux relevant de la catégorie « restauration immobilière », ces travaux étaient notifiés au syndicat des copropriétaires. Désormais, ces travaux sont notifiés à chaque copropriétaire.

Loi Elan et copropriété : du changement est à venir…

La Loi Elan habilite le Gouvernement à prendre 2 Ordonnances, l’une dans un délai de 2 ans et l’autre dans un délai d’1 an à compter du 24 novembre 2018, pour moderniser et simplifier les règles de la copropriété. Affaire à suivre…

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 182, 202 à 213, 2015, 226 et 228)

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