Loi Elan : focus sur le bail réel solidaire (BRS)

Loi Elan : focus sur la vente d’un logement bénéficiant d’un bail réel solidaire

Afin de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété ou à la location, la Loi Alur a créé le mécanisme du « bail réel solidaire ». Ce bail permet une dissociation sur une très longue durée (au moins 18 ans) entre le foncier et le bâti. Il s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un organisme foncier solidaire (OFS) pour y faire construire leur logement.

En cas de vente d’un logement lié à un bail réel solidaire, et pour que l’acquéreur d’un logement faisant l’objet de ce bail réel solidaire (BRS) soit clairement informé de l’existence de ce bail, la Loi Elan prévoit que tout contrat de vente d’un tel logement doit mentionner le caractère indissociable du contrat de vente et du BRS.

Pour que la vente soit valable, il est également nécessaire d’obtenir l’agrément de l’organisme foncier solidaire (OFS). Les conditions de délivrance de cet agrément doivent être indiquées dans le compromis ou la promesse de vente.

Pour obtenir cet agrément, le compromis ou la promesse de vente doit être notifié à l’OFS dans les 30 jours qui suivent sa signature. L’OFS dispose alors d’un délai de 2 mois pour délivrer son agrément.

Si la procédure de délivrance de l’agrément par l’OFS n’est pas respectée, la vente peut être annulée. La preuve du contenu et de la notification du compromis ou de la promesse de vente pèse sur le vendeur (il est donc conseillé de procéder à la notification par lettre recommandée avec AR).

Loi Elan : les particularités du BRS en copropriété

Par défaut, le sol constitue une partie commune dans les copropriétés. Toutefois, ce n’est pas le cas lorsque les logements d’une copropriété font l’objet de BRS.

Pour simplifier la réglementation, la Loi Elan prévoit que la gestion des droits sur sol est confiée au syndicat des copropriétaires, comme dans une copropriété classique.

En outre, la Loi Elan précise que le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire. Ainsi, il dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires, à l'exception des décisions portant sur :

• les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition ;
• les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
• la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte.

Le bailleur et le bénéficiaire du BRS peuvent tout deux assister à l’AG des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles ils ne disposent pas du droit de vote.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 12, 214 et 216)

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