13 Juin Vente de terrains à bâtir : la TVA peut (doit)-elle être calculée sur la marge ?
Promoteur immobilier, vous avez acheté un terrain à bâtir que vous revendez par lots, après avoir procédé à une division parcellaire. En toute bonne foi, vous reversez à l’administration la TVA due sur ces ventes, TVA que vous calculez sur la marge réalisée. Sauf que l’administration peut vous réclamer le paiement de la taxe sur le prix total. Pourquoi ?
Vente de terrains à bâtir : TVA sur la marge sous conditions…
Par principe, les ventes d’immeubles qui sont réalisées par un professionnel soumis à la TVA, agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique (par exemple un promoteur immobilier), sont soumises à la TVA, exception faite de celles qui sont expressément exonérées par la Loi.
A titre d’exemple, les ventes de terrains à bâtir sont soumises de plein droit à la TVA.
Lorsqu’une vente soumise à TVA est réalisée, le professionnel devra normalement s’acquitter de la TVA calculée sur le prix de vente total. Il existe toutefois une exception à ce principe de taxation sur le prix total, qui permet de ne calculer la TVA que sur la marge réalisée, c’est-à-dire sur la somme qui résulte de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Reprenons notre exemple : les professionnels qui vendent des terrains à bâtir dans le cadre de leur activité peuvent bénéficier de ce régime de taxation sur la marge, à condition de n’avoir pas récupéré la TVA payée à l’occasion de l’achat desdits terrains.
Depuis quelques temps, concernant ces opérations d’achat-revente de terrains à bâtir, l’administration fiscale exige, outre la non récupération de la TVA au moment de l’achat, que le terrain acheté puis vendu conserve la même « qualification ». Elle entend par là que d’un point de vue juridique et physique, le terrain vendu doit être identique au terrain acheté.
Plus simplement, si un promoteur achète un terrain à bâtir qu’il revend ensuite par lots, il ne pourra pas bénéficier de la taxation sur la marge, sauf à ce que la division parcellaire soit intervenue avant l’achat.
Un point de vue qui n’est a priori pas partagé par le juge de l’impôt qui, lui, n’exige pas une identité physique entre le terrain acheté et le terrain vendu : concrètement, il n’a pas exigé de division parcellaire préalable à l’achat.
A cette occasion, la question a été posée à l’administration de savoir si elle envisageait de revenir sur sa position.
La réponse est non, l’administration confirme que pour bénéficier du régime de TVA sur la marge, les conditions suivantes doivent être réunies :
- le professionnel vendeur ne doit pas avoir récupéré la TVA au moment de l’achat du terrain ;
- le terrain acquis et le terrain vendu doivent conserver la même « qualification ».
Toutefois, elle prend en compte les doléances relatives à la difficulté d’appliquer le critère d’identité physique et en tire toutes les conséquences : en cas d’achat de terrains par un lotisseur (ou un aménageur) qui les revend ensuite par lots, il pourra être fait application du régime de la TVA sur la marge, sous réserve que :
- le professionnel n’ait pas récupéré la TVA au moment de l’achat du terrain ;
- le terrain acquis et le terrain vendu conservent une identité juridique : les terrains à bâtir doivent donc rester des terrains à bâtir.
Source : Réponse ministérielle Vogel du 17 mai 2018, Sénat, n°04171
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