Bail d’habitation et cautionnement : la rigueur est requise !

Exigences légales non-respectées = cautionnement nul ?

Un bailleur signe un bail d’habitation avec une locataire. Quelques années plus tard, le bail est résilié. Suite au départ de la locataire, et parce que ce dernier n’a pas payé tous les loyers restants dus, le bailleur demande à la caution de remboursement les impayés.

Mais à la relecture attentive de son engagement de caution, la caution va refuser : elle rappelle que la Loi impose que soit reproduite avec exactitude la mention du loyer et des conditions de sa révision telles qu’ils figurent dans le bail d’habitation pour que l’engagement de caution soit valable.

Or, la caution constate que, s’agissant des modalités de révision du loyer :

• le bail d’habitation précise que le loyer est révisable le « 1er août de chaque année, selon l’indice de référence du 1er septembre 2009, valeur 117,70 € » ;
• l’engagement de caution précise que le loyer est révisable « chaque année selon l’indice de référence des loyers ».

Force est de constater que les mentions relatives à la révision du loyer ne sont donc pas strictement identiques entre le bail d’habitation et l’engagement de caution. Les exigences légales relatives à la reproduction des mentions obligatoires ne sont donc pas respectées, ce qui rend nul son engagement de caution. Elle n’a donc pas à rembourser les sommes encore dues par la locataire au bailleur. Ce que confirme le juge.

Notez cependant que le projet de Loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite Loi Elan) prévoit de modifier la réglementation actuelle relative au cautionnement du bail d’habitation. Affaire à suivre…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 septembre 2018, n° 17-17351

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